أسعار العقارات بدرعا ... هيستيريا مجنونة متى تتوقف؟! غلاء بلا حدود
صفحة 1 من اصل 1
أسعار العقارات بدرعا ... هيستيريا مجنونة متى تتوقف؟! غلاء بلا حدود
من طرف مجرد انسان السبت ديسمبر 11, 2010 2:06 pm
خلال عشرة الأعوام الماضية ارتفعت وبشكل هيستيري أسعار العقارات والشقق السكنية بدرعا، حيث أصبح الحصول على مسكن متواضع في مدينة درعا حلماً بعيد المنال على ذوي الدخل المحدود الذين يشكلون شريحة واسعة من المواطنين، وبقيت قلة قليلة من مواطني المحافظة تشكل 10٪ هي القادرة على أن تختار مسكنها في المكان الذي تريد وبأي ثمن.
في هذا التحقيق سنحاول تسليط الضوء على الأسباب التي أدت إلى الارتفاع الجنوني للأسعار، والدور الكبير الذي يلعبه رأس المال المسيطر على هذا القطاع المهم، وموافقة وزارة الداخلية التي شلت تماماً سوق العقارات وحركة البناء بدرعا.
بداية مشجعة
المحامي أيمن محاميد رئيس مجلس مدينة درعا قال: تبلغ مساحة المحافظة 3730كم منها 19600 هكتار، بينما مساحة المدينة الكلية المنظم منها 2350 هكتاراً وتشمل 44 حديقة تقع على مساحة وقدرها 284 دونماً، بالإضافة إلى 5 مشاف 3 ملاعب 5 كليات 15 مطعماً 3 فنادق 4 نواد ومنشآت رياضية.
حيث تعد محافظة درعا من المدن التي تعاني من ارتفاع أسعار العقارات فيها منذ خمس سنوات حيث شهدت المدينة ارتفاعاً غير طبيعي بسبب تأخر المخططات التنظيمية في المنطقة الغربية والشرقية، ولكن قبل عام استقرت أسعار العقارات وأصبحت أقل بكثير مما كانت عليه في السابق نتيجة صدور المخطط التنظيمي للمنطقة الغربية (حي الثورة) وخلال شهر من تاريخه سيصدر المخطط التنظيمي للمنطقة الشرقية أيضاً.
بهذا تصبح العرصات المعدة للبناء جاهزة للسكن وهذا يساهم بشكل كبير في استقرار أسعار العقارات بشكل عام، عدا ذلك نعتقد أن ارتفاع الأسعار وانخفاضها يتعلق بالعرض والطلب، ومجلس المدينة من خلال إصدار المخططات التنظيمية سيساهم في الحد من الغلاء واستقرار الأسعار لتصبح ضمن الحدود الممكنة للشراء.
انخفاض العقود العقارية
مدير المصالح العقارية ناظم عللوه قال: حصل مؤخراً تراجع كبير في حركة البيوع الحقيقية الجارية على العقارات، لكون غالبية المناطق الحدودية مشمولة بموافقة وزارة الداخلية الأمر الذي يسمح للمتعاقدين بالحصول على وكالة بيع أو تنفيذ البيوع المنجزة، فقد تراجع عدد العقود في مدينة درعا بشكل ملحوظ ففي عام 2007 كان 3615 عقداً، وفي عام 2008 ومع بدء تطبيق المناطق الحدودية داخل المخططات التنظيمية وخارجها - وهنا سجلت حركة بيع العقود انخفاضاً ملحوظاً في العام المذكور - حيث تم تسجيل 2880 عقداً، وفي العام الذي تلاه 1384 عقداً، وفي العام الحالي 2010 بلغ عدد العقود 1880 عقداً.
أما في باقي أرجاء المحافظة فقد وصل عدد عقود البيع والشراء خلال النصف الأول من العام الحالي 10860 عقداً عن طريق تسجيل وإفراز وتثبيت عقود، في حين وصل عدد العقود الموثقة خلال العام الماضي إلى 20938 عقداً في كل من درعا - بصرى - المسيفرة - إزرع - نوى - الصنمين.
ازدياد الطلب
من جهته أكد السيد رئيس دائرة السجل العقاري أحمد الداغري أن حركة بيع الهبة والانتقال ثابتة، وحركة البيع والشراء أصابها الجمود بسبب الموافقات، ففي تلك الفترة قد تحصل أمور كثيرة كموت البائع أو الشاري أو ورود إشارات مانعة من التصرف تخلص إلى ضياع حقوق الشاري.
ويمكن القول إن الأراضي الواقعة ضمن المناطق الحدودية حسب المرسوم 49 لعام 2008 في حالة جمود تام، ما حدا بتجار البناء بشراء الأراضي من القرى المحيطة التي شهدت نهضة عمرانية كبيرة بسبب عدم وقوعها ضمن دائرة المناطق الحدودية من جهة، وسهولة التملك فيها من جهة أخرى.
ومن أسباب ارتفاع العقارات والشقق السكنية بدرعا انخفاض عدد الطبقات ومنع التمدد العامودي، الأمر الذي يؤدي إلى زيادة الطلب على العرصات المعدة للبناء والزحف نحو الأراضي الزراعية، ففي عام 2006 - 2007 كانت حركة بيع وشراء الشقق السكنية طبيعية ولم تتأخر حتى غاية عام 2008 عندما تم البدء بتطبيق قانون المناطق الحدودية التنظيمية وخارجها.
بسعر التكلفة
المهندس غسان الزامل رئيس اتحاد التعاون السكني قال: نحاول تأمين السكن اللازم واللائق للمواطنين المكتتبين في الجمعيات السكنية بسعر التكلفة مضافاً إليها التكاليف الإدارية المقدرة بحوالي 3٪ من إجمالي السعر، وحالياً تقوم الجمعيات التعاونية بتشييد مجموعة من المشروعات في منطقة سجنة بحدود 300 شقة، بالإضافة إلى 150 شقة في حي الضاحية، وهناك بعض الجمعيات التي تشيد مشروعاتها في بلدتي النعيمة واليادودة وتأوي حوالي 100 عائلة.
عدم تأمين أرض
يضيف الزامل أن الصعوبات التي تواجه الجمعيات في تأمين مساكن للمواطنين بأسعار التكلفة هي عدم وجود الأراضي اللازمة للمباشرة بإنشاء مشروعاتها، ففي الخطة الخمسية الحادية عشرة تم تكليف الاتحاد السكني ببناء 75 ألف وحدة سكنية حصة درعا منها 5000 الأمر الذي له أثر جيد في وجود مساكن لإيواء العائلات من جهة وانخفاض أسعار العقارات وبيوت السكن بشكل عام.
ويأمل الزامل أن يلحظ القانون 26 استملاك الأراضي لتوسيع المخططات التنظيمية وبيع نسبة منها إلى الجمعيات التعاونية، عدا ذلك تفعيل صندوق الاقتراض التعاوني الذي ينص على إطالة أمد القرض العقاري حتى 25 عاماً وبفوائد منخفضة.
وعن سبب ارتفاع أسعار العقارات والأراضي المخصصة للسكن يرى الزامل أن أحد الأسباب هو عدم السماح للجمعيات بالبناء إلا ضمن المخطط التنظيمي.
التراخي بتطبيق القانون
ذكر السيد زياد الجهماني عضو مكتب تنفيذي وأمين سر اتحاد التعاون السكني أن التراخي بتطبيق أنظمة التعاون السكني سبب ارتفاع أسعار العقارات والشقق السكنية بدرعا، حيث من الممكن السماح للشخص الواحد الاستفادة من منزلين في جمعيتين مختلفتين في آن واحد وبالتالي يكون قد أضاع فرصة إسكان على عائلة أخرى، عدا ذلك ارتفاع أسعار مواد البناء ووجود رأسمال كبير بيد السماسرة وتجار البناء، ففي عام 2000 تم تسليم فيلات في حي الضاحية بكلفة وصلت إلى 500 ألف ليرة سورية مساحتها 170م2 أي أن سعر المتر الواحد على الهيكل 2900 ليرة سورية، أما اليوم فقد أصبح سعر المتر الواحد يقدر ب20 ألف ليرة سورية أي 18 ضعفاً خلال فترة 10 سنوات.
وأضاف في محافظة درعا 47 جمعية 8 منها قد تم حلها و39 أخرى تمارس نشاطها، حيث تتربع أملاكها على مساحة 225 دونماً قبل التنظيم وتأوي حوالي 10000 نسمة، أما عدد الجمعيات التي قيد التنفيذ ممكن أن تأوي حوالي 8000 نسمة هذا وفي حال بقي الوضع على ما هو عليه فالرقم قابل للزيادة في حال سماح وزارة الإسكان بزيادة عدد الطوابق والمساحة.
ومن عوائق الإسكان عدم السماح بإشهار جمعيات جديدة في مراكز المدن بسبب القرار الصادر عن وزارة الإسكان والسماح بالتوسع بالريف، الأمر الذي يشكل ضغطاً على المدينة والجمعيات المقيمة فيها.
ويضيف الجهماني أن من عوائق الإسكان قرار الاستملاك رقم 352 تاريخ 6/6/1993 الصادر عن رئاسة مجلس الوزراء، حيث تم بموجبه استملاك مساحة 101 دونم لمصلحة التعاون السكني في حين ما تم استملاكه فعلياً يقارب 20 دونماً فقط والباقي 10 محظور الدخول إليها و70 دونماً المتبقية اقتطعت لمصلحة مجلس المدينة لخدمات لم تدفع قيمتها.
رخص مرفوضة
المهندس رياض أبا زيد مدير الشؤون الفنية في مجلس مدينة درعا أفاد أن عدد الرخص غير الموافق عليها أكثر من الممنوحة ولأسباب أولها الملكية على الشيوع وضرورة الحصول على موافقة الشركاء في ملكية العقار وأيضاً مشكلة الحد الأدنى والأعلى لمساحة العقار وفق شروط ضابطة البناء، فإذا كان الحد الأدنى 150م2 وكانت مساحة عقار المواطن 140م2 لا يسمح له برخصة بناء، وإذا طلب المواطن فرز العقار إلى عقارات جديدة بمساحة تقع ما بين الحد الأدنى والأعلى يرفض الطلب لخضوعه للقانون 26 لعام 2000 عدا ذلك مشكلة الموافقة على نقل الملكية عن شراء عقار وطابق، هذا كله يؤدي إلى زيادة الطلب على العقارات التي يسمح بالترخيص عليها ما يرفع سعرها الأمر الذي يضطر المواطن المحتاج لتشييد بناء لأولاده إلى المخالفة بشكل إفرادي والتي لا يسمح بها فتقمع مباشرة وفق أحكام القانون 59 لعام 2008، ولكن المرسوم 82 لعام 2010 سيسهم في هبوط أسعار العقارات والشقق السكنية لأن العرض سيكون أكثر من الطلب وسيزيد بالتأكيد عدد رخص البناء، ففي بداية هذا العام وحتى تاريخه تم منح 225 رخصة منها 15 تجارياً و3 زراعي، ويرى أبا زيد أن من أهم أسباب أزمة العقارات بدرعا هي التزايد السكاني لأن مساحة العقار ثابتة وعدد أفراد الأسرة في تزايد والطلب أكثر من العرض.
تجاوز الملكية الفردية
السيد فواز العودة مشرف سابق لدى مديرية التعاون السكني بدرعا يقول: إن كثرة الأموال مع فئة محددة من الأفراد الذين احتكروا الأراضي واشتروا مئات العقارات بأسمائهم - حيث حدد القانون وبكل صراحة حدود الملكية الفردية ب1400 دونم بينما نجد بعضهم يمتلك آلاف الدونمات والعقارات، بالإضافة إلى تولي السماسرة والتجار هذا السوق من كل جوانبه، عدا عن ذلك ضيق المساحات وارتفاع الأراضي القابلة للسكن داخل المخططات التنظيمية في الأعوام الأخيرة وزيادة تكلفة مستلزمات البناء كلها عوامل أدت إلى غلاء الأسعار.
وبالعودة إلى الجمعيات السكنية لأن لها دوراً كبيراً في عمليات الإسكان فإننا نلاحظ استمرار أعضاء مجالس الإدارة لدورتين متتاليتين أو أكثر، علماً أن المادة 54/و من القانون 17 لعام 2007 ولائحته التنفيذية رقم 578 تاريخ 24/7/2008 تمنع الاستفادة لأكثر من دورتين، الأمر الذي يفسح لأعضاء الهيئات العامة أخذ الدور الجديد المنوط بها وتنشيطها، فهناك أعضاء أصبح لهم أكثر من عشر سنوات في بعض الجمعيات وهناك أخرى لها هيئة شكلية وفيها مكتتبون ومنتسبون، وهنا نؤكد على دور الجهات الرقابية في منع مثل تلك المخالفات القانونية من أجل التسريع في عمليات الإعمار والإسكان والتنمية البشرية.
وسطاء لا أكثر
السيد وائل مسالمة صاحب مكتب عقاري يقول: نشكو من ضعف حركة البيع والشراء والسبب يعود إلى حالة الركود الاقتصادي وتداعيات الأزمة المالية وارتفاع الأسعار في الأماكن التي يكثر عليها الطلب وخاصة في حي الكاشف والقصور، مشيراً إلى أن سعر م2 للشقة على الهيكل في حي الكاشف يصل إلى 20000 ليرة سورية وفي حي القصور 22000.
وبالرغم من كثرة العروض المقدمة فهذا العام شهد انخفاضاً ملحوظاً في عمليات البيع مقارنة بالأعوام السابقة.
وبدوره أكد السيد ياسر أبا زيد صاحب مكتب عقاري في حي شمال الخط أن عوامل كثيرة تدفع أسعار العقارات إلى الارتفاع وفي مقدمتها نقص الطلب والعرض المتنامي وعدم توسع المخطط التنظيمي في معظم أحياء المحافظة، بالإضافة إلى منع تشييد الطابق الرابع، كذلك إعاقات كثيرة تمنع الحصول على تراخيص.
وذكر ابا زيد أن سعر الشقة الجاهزة للسكن والتي تبلغ مساحتها 90م2 في الحي المذكور يبلغ 2 مليون ليرة مع العلم بأن سعرها قبل 5 سنوات 800 ألف ليرة، وبالتالي نحن مجرد وسطاء قد لا نقبض أتعابنا في أغلب الأحيان، وهنا لابد من القول إن سوق العقارات يعاني الجمود حالياً بسبب الأسعار المرتفعة من جهة وضعف القدرة الشرائية للمواطن من جهة أخرى.
جهاد توتنجي مهتم بالعقارات بدرعا استغرب أن هذا السوق من أغلى الأسواق في القطر، فهو متأرجح بين الهبوط والارتفاع لمجموعة أسباب أهمها ضيق المخططات التنظيمية ووفرة السيولة المالية لدى المواطنين، وخاصة أنه يوجد في المحافظة نسبة عالية من المغتربين الذين يرغبون باستثمار رؤوس الأموال المتوفرة لديهم في قطاع العقارات أكثر من المجالات الأخرى ما يؤدي إلى ارتفاع أسعار هذه العقارات السكنية وهذا الأمر لا يقتصر على مركز المدينة بل يمتد إلى أكثر من مدينة وبلدة وذلك حسب السيولة المالية لدى هؤلاء.
فمثلاً في بلدة صيدا - الغارية - الجيزة تعتبر الأسعار هناك من أعلى أسعار العقارات، بينما نجد في قرى أخرى مجاورة تقل القيمة المقابلة لتصل إلى 10٪ ما يدل على أن السيولة المادية بسبب الاغتراب هي المولد الرئيسي للتحكم بسوق العقارات، في حين نجد أن حي القصور والصحافة في مدينة درعا هما الأعلى سعراً قياساً بالأحياء الأخرى لما تتمتع به هذه الأحياء من خدمات ومرافق ومساحات مريحة وأبنية تتميز عن غيرها.
المواطن فؤاد مسالمة والسيد عبد الإله الرفاعي صاحب منشأة لمواد البناء يؤكدان أن العقارات في درعا امتصت الفائض المالي المتوفر لدى أبناء المحافظة، حيث استثمرت 90٪ من الأموال المتوفرة بين أيدي المواطنين سواء كانوا مقيمين أم مغتربين، بينما المشروعات الأخرى الصناعية والزراعية لم تحظ سوى بنسبة 10٪.
في هذا التحقيق سنحاول تسليط الضوء على الأسباب التي أدت إلى الارتفاع الجنوني للأسعار، والدور الكبير الذي يلعبه رأس المال المسيطر على هذا القطاع المهم، وموافقة وزارة الداخلية التي شلت تماماً سوق العقارات وحركة البناء بدرعا.
بداية مشجعة
المحامي أيمن محاميد رئيس مجلس مدينة درعا قال: تبلغ مساحة المحافظة 3730كم منها 19600 هكتار، بينما مساحة المدينة الكلية المنظم منها 2350 هكتاراً وتشمل 44 حديقة تقع على مساحة وقدرها 284 دونماً، بالإضافة إلى 5 مشاف 3 ملاعب 5 كليات 15 مطعماً 3 فنادق 4 نواد ومنشآت رياضية.
حيث تعد محافظة درعا من المدن التي تعاني من ارتفاع أسعار العقارات فيها منذ خمس سنوات حيث شهدت المدينة ارتفاعاً غير طبيعي بسبب تأخر المخططات التنظيمية في المنطقة الغربية والشرقية، ولكن قبل عام استقرت أسعار العقارات وأصبحت أقل بكثير مما كانت عليه في السابق نتيجة صدور المخطط التنظيمي للمنطقة الغربية (حي الثورة) وخلال شهر من تاريخه سيصدر المخطط التنظيمي للمنطقة الشرقية أيضاً.
بهذا تصبح العرصات المعدة للبناء جاهزة للسكن وهذا يساهم بشكل كبير في استقرار أسعار العقارات بشكل عام، عدا ذلك نعتقد أن ارتفاع الأسعار وانخفاضها يتعلق بالعرض والطلب، ومجلس المدينة من خلال إصدار المخططات التنظيمية سيساهم في الحد من الغلاء واستقرار الأسعار لتصبح ضمن الحدود الممكنة للشراء.
انخفاض العقود العقارية
مدير المصالح العقارية ناظم عللوه قال: حصل مؤخراً تراجع كبير في حركة البيوع الحقيقية الجارية على العقارات، لكون غالبية المناطق الحدودية مشمولة بموافقة وزارة الداخلية الأمر الذي يسمح للمتعاقدين بالحصول على وكالة بيع أو تنفيذ البيوع المنجزة، فقد تراجع عدد العقود في مدينة درعا بشكل ملحوظ ففي عام 2007 كان 3615 عقداً، وفي عام 2008 ومع بدء تطبيق المناطق الحدودية داخل المخططات التنظيمية وخارجها - وهنا سجلت حركة بيع العقود انخفاضاً ملحوظاً في العام المذكور - حيث تم تسجيل 2880 عقداً، وفي العام الذي تلاه 1384 عقداً، وفي العام الحالي 2010 بلغ عدد العقود 1880 عقداً.
أما في باقي أرجاء المحافظة فقد وصل عدد عقود البيع والشراء خلال النصف الأول من العام الحالي 10860 عقداً عن طريق تسجيل وإفراز وتثبيت عقود، في حين وصل عدد العقود الموثقة خلال العام الماضي إلى 20938 عقداً في كل من درعا - بصرى - المسيفرة - إزرع - نوى - الصنمين.
ازدياد الطلب
من جهته أكد السيد رئيس دائرة السجل العقاري أحمد الداغري أن حركة بيع الهبة والانتقال ثابتة، وحركة البيع والشراء أصابها الجمود بسبب الموافقات، ففي تلك الفترة قد تحصل أمور كثيرة كموت البائع أو الشاري أو ورود إشارات مانعة من التصرف تخلص إلى ضياع حقوق الشاري.
ويمكن القول إن الأراضي الواقعة ضمن المناطق الحدودية حسب المرسوم 49 لعام 2008 في حالة جمود تام، ما حدا بتجار البناء بشراء الأراضي من القرى المحيطة التي شهدت نهضة عمرانية كبيرة بسبب عدم وقوعها ضمن دائرة المناطق الحدودية من جهة، وسهولة التملك فيها من جهة أخرى.
ومن أسباب ارتفاع العقارات والشقق السكنية بدرعا انخفاض عدد الطبقات ومنع التمدد العامودي، الأمر الذي يؤدي إلى زيادة الطلب على العرصات المعدة للبناء والزحف نحو الأراضي الزراعية، ففي عام 2006 - 2007 كانت حركة بيع وشراء الشقق السكنية طبيعية ولم تتأخر حتى غاية عام 2008 عندما تم البدء بتطبيق قانون المناطق الحدودية التنظيمية وخارجها.
بسعر التكلفة
المهندس غسان الزامل رئيس اتحاد التعاون السكني قال: نحاول تأمين السكن اللازم واللائق للمواطنين المكتتبين في الجمعيات السكنية بسعر التكلفة مضافاً إليها التكاليف الإدارية المقدرة بحوالي 3٪ من إجمالي السعر، وحالياً تقوم الجمعيات التعاونية بتشييد مجموعة من المشروعات في منطقة سجنة بحدود 300 شقة، بالإضافة إلى 150 شقة في حي الضاحية، وهناك بعض الجمعيات التي تشيد مشروعاتها في بلدتي النعيمة واليادودة وتأوي حوالي 100 عائلة.
عدم تأمين أرض
يضيف الزامل أن الصعوبات التي تواجه الجمعيات في تأمين مساكن للمواطنين بأسعار التكلفة هي عدم وجود الأراضي اللازمة للمباشرة بإنشاء مشروعاتها، ففي الخطة الخمسية الحادية عشرة تم تكليف الاتحاد السكني ببناء 75 ألف وحدة سكنية حصة درعا منها 5000 الأمر الذي له أثر جيد في وجود مساكن لإيواء العائلات من جهة وانخفاض أسعار العقارات وبيوت السكن بشكل عام.
ويأمل الزامل أن يلحظ القانون 26 استملاك الأراضي لتوسيع المخططات التنظيمية وبيع نسبة منها إلى الجمعيات التعاونية، عدا ذلك تفعيل صندوق الاقتراض التعاوني الذي ينص على إطالة أمد القرض العقاري حتى 25 عاماً وبفوائد منخفضة.
وعن سبب ارتفاع أسعار العقارات والأراضي المخصصة للسكن يرى الزامل أن أحد الأسباب هو عدم السماح للجمعيات بالبناء إلا ضمن المخطط التنظيمي.
التراخي بتطبيق القانون
ذكر السيد زياد الجهماني عضو مكتب تنفيذي وأمين سر اتحاد التعاون السكني أن التراخي بتطبيق أنظمة التعاون السكني سبب ارتفاع أسعار العقارات والشقق السكنية بدرعا، حيث من الممكن السماح للشخص الواحد الاستفادة من منزلين في جمعيتين مختلفتين في آن واحد وبالتالي يكون قد أضاع فرصة إسكان على عائلة أخرى، عدا ذلك ارتفاع أسعار مواد البناء ووجود رأسمال كبير بيد السماسرة وتجار البناء، ففي عام 2000 تم تسليم فيلات في حي الضاحية بكلفة وصلت إلى 500 ألف ليرة سورية مساحتها 170م2 أي أن سعر المتر الواحد على الهيكل 2900 ليرة سورية، أما اليوم فقد أصبح سعر المتر الواحد يقدر ب20 ألف ليرة سورية أي 18 ضعفاً خلال فترة 10 سنوات.
وأضاف في محافظة درعا 47 جمعية 8 منها قد تم حلها و39 أخرى تمارس نشاطها، حيث تتربع أملاكها على مساحة 225 دونماً قبل التنظيم وتأوي حوالي 10000 نسمة، أما عدد الجمعيات التي قيد التنفيذ ممكن أن تأوي حوالي 8000 نسمة هذا وفي حال بقي الوضع على ما هو عليه فالرقم قابل للزيادة في حال سماح وزارة الإسكان بزيادة عدد الطوابق والمساحة.
ومن عوائق الإسكان عدم السماح بإشهار جمعيات جديدة في مراكز المدن بسبب القرار الصادر عن وزارة الإسكان والسماح بالتوسع بالريف، الأمر الذي يشكل ضغطاً على المدينة والجمعيات المقيمة فيها.
ويضيف الجهماني أن من عوائق الإسكان قرار الاستملاك رقم 352 تاريخ 6/6/1993 الصادر عن رئاسة مجلس الوزراء، حيث تم بموجبه استملاك مساحة 101 دونم لمصلحة التعاون السكني في حين ما تم استملاكه فعلياً يقارب 20 دونماً فقط والباقي 10 محظور الدخول إليها و70 دونماً المتبقية اقتطعت لمصلحة مجلس المدينة لخدمات لم تدفع قيمتها.
رخص مرفوضة
المهندس رياض أبا زيد مدير الشؤون الفنية في مجلس مدينة درعا أفاد أن عدد الرخص غير الموافق عليها أكثر من الممنوحة ولأسباب أولها الملكية على الشيوع وضرورة الحصول على موافقة الشركاء في ملكية العقار وأيضاً مشكلة الحد الأدنى والأعلى لمساحة العقار وفق شروط ضابطة البناء، فإذا كان الحد الأدنى 150م2 وكانت مساحة عقار المواطن 140م2 لا يسمح له برخصة بناء، وإذا طلب المواطن فرز العقار إلى عقارات جديدة بمساحة تقع ما بين الحد الأدنى والأعلى يرفض الطلب لخضوعه للقانون 26 لعام 2000 عدا ذلك مشكلة الموافقة على نقل الملكية عن شراء عقار وطابق، هذا كله يؤدي إلى زيادة الطلب على العقارات التي يسمح بالترخيص عليها ما يرفع سعرها الأمر الذي يضطر المواطن المحتاج لتشييد بناء لأولاده إلى المخالفة بشكل إفرادي والتي لا يسمح بها فتقمع مباشرة وفق أحكام القانون 59 لعام 2008، ولكن المرسوم 82 لعام 2010 سيسهم في هبوط أسعار العقارات والشقق السكنية لأن العرض سيكون أكثر من الطلب وسيزيد بالتأكيد عدد رخص البناء، ففي بداية هذا العام وحتى تاريخه تم منح 225 رخصة منها 15 تجارياً و3 زراعي، ويرى أبا زيد أن من أهم أسباب أزمة العقارات بدرعا هي التزايد السكاني لأن مساحة العقار ثابتة وعدد أفراد الأسرة في تزايد والطلب أكثر من العرض.
تجاوز الملكية الفردية
السيد فواز العودة مشرف سابق لدى مديرية التعاون السكني بدرعا يقول: إن كثرة الأموال مع فئة محددة من الأفراد الذين احتكروا الأراضي واشتروا مئات العقارات بأسمائهم - حيث حدد القانون وبكل صراحة حدود الملكية الفردية ب1400 دونم بينما نجد بعضهم يمتلك آلاف الدونمات والعقارات، بالإضافة إلى تولي السماسرة والتجار هذا السوق من كل جوانبه، عدا عن ذلك ضيق المساحات وارتفاع الأراضي القابلة للسكن داخل المخططات التنظيمية في الأعوام الأخيرة وزيادة تكلفة مستلزمات البناء كلها عوامل أدت إلى غلاء الأسعار.
وبالعودة إلى الجمعيات السكنية لأن لها دوراً كبيراً في عمليات الإسكان فإننا نلاحظ استمرار أعضاء مجالس الإدارة لدورتين متتاليتين أو أكثر، علماً أن المادة 54/و من القانون 17 لعام 2007 ولائحته التنفيذية رقم 578 تاريخ 24/7/2008 تمنع الاستفادة لأكثر من دورتين، الأمر الذي يفسح لأعضاء الهيئات العامة أخذ الدور الجديد المنوط بها وتنشيطها، فهناك أعضاء أصبح لهم أكثر من عشر سنوات في بعض الجمعيات وهناك أخرى لها هيئة شكلية وفيها مكتتبون ومنتسبون، وهنا نؤكد على دور الجهات الرقابية في منع مثل تلك المخالفات القانونية من أجل التسريع في عمليات الإعمار والإسكان والتنمية البشرية.
وسطاء لا أكثر
السيد وائل مسالمة صاحب مكتب عقاري يقول: نشكو من ضعف حركة البيع والشراء والسبب يعود إلى حالة الركود الاقتصادي وتداعيات الأزمة المالية وارتفاع الأسعار في الأماكن التي يكثر عليها الطلب وخاصة في حي الكاشف والقصور، مشيراً إلى أن سعر م2 للشقة على الهيكل في حي الكاشف يصل إلى 20000 ليرة سورية وفي حي القصور 22000.
وبالرغم من كثرة العروض المقدمة فهذا العام شهد انخفاضاً ملحوظاً في عمليات البيع مقارنة بالأعوام السابقة.
وبدوره أكد السيد ياسر أبا زيد صاحب مكتب عقاري في حي شمال الخط أن عوامل كثيرة تدفع أسعار العقارات إلى الارتفاع وفي مقدمتها نقص الطلب والعرض المتنامي وعدم توسع المخطط التنظيمي في معظم أحياء المحافظة، بالإضافة إلى منع تشييد الطابق الرابع، كذلك إعاقات كثيرة تمنع الحصول على تراخيص.
وذكر ابا زيد أن سعر الشقة الجاهزة للسكن والتي تبلغ مساحتها 90م2 في الحي المذكور يبلغ 2 مليون ليرة مع العلم بأن سعرها قبل 5 سنوات 800 ألف ليرة، وبالتالي نحن مجرد وسطاء قد لا نقبض أتعابنا في أغلب الأحيان، وهنا لابد من القول إن سوق العقارات يعاني الجمود حالياً بسبب الأسعار المرتفعة من جهة وضعف القدرة الشرائية للمواطن من جهة أخرى.
جهاد توتنجي مهتم بالعقارات بدرعا استغرب أن هذا السوق من أغلى الأسواق في القطر، فهو متأرجح بين الهبوط والارتفاع لمجموعة أسباب أهمها ضيق المخططات التنظيمية ووفرة السيولة المالية لدى المواطنين، وخاصة أنه يوجد في المحافظة نسبة عالية من المغتربين الذين يرغبون باستثمار رؤوس الأموال المتوفرة لديهم في قطاع العقارات أكثر من المجالات الأخرى ما يؤدي إلى ارتفاع أسعار هذه العقارات السكنية وهذا الأمر لا يقتصر على مركز المدينة بل يمتد إلى أكثر من مدينة وبلدة وذلك حسب السيولة المالية لدى هؤلاء.
فمثلاً في بلدة صيدا - الغارية - الجيزة تعتبر الأسعار هناك من أعلى أسعار العقارات، بينما نجد في قرى أخرى مجاورة تقل القيمة المقابلة لتصل إلى 10٪ ما يدل على أن السيولة المادية بسبب الاغتراب هي المولد الرئيسي للتحكم بسوق العقارات، في حين نجد أن حي القصور والصحافة في مدينة درعا هما الأعلى سعراً قياساً بالأحياء الأخرى لما تتمتع به هذه الأحياء من خدمات ومرافق ومساحات مريحة وأبنية تتميز عن غيرها.
المواطن فؤاد مسالمة والسيد عبد الإله الرفاعي صاحب منشأة لمواد البناء يؤكدان أن العقارات في درعا امتصت الفائض المالي المتوفر لدى أبناء المحافظة، حيث استثمرت 90٪ من الأموال المتوفرة بين أيدي المواطنين سواء كانوا مقيمين أم مغتربين، بينما المشروعات الأخرى الصناعية والزراعية لم تحظ سوى بنسبة 10٪.
مجرد انسان- *********
- الجنس :
عدد المشاركات : 569
تقييم العضو : 1056
تاريخ التسجيل : 04/11/2010 -
صفحة 1 من اصل 1
صلاحيات هذا المنتدى:
لاتستطيع الرد على المواضيع في هذا المنتدى